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2020年,楼市怎么走?房价会跌吗?看完你就懂了

时间:2019-12-19 18:07 来源:第一财经 作者:佚名 浏览量:116 []

  2020年,楼市会怎么走?

  今年前10月,全国商品房销售额达到12.44万亿,保持7.3%的同比增长速度,距离去年全年15万亿的水平相差不远。同期,全国商品房累计销售面积首次超过去年。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段,今年的房地产销售规模极有可能再创新高。

  2016年到2018年,全国商品房销售面积和销售额已连续三年刷新历史纪录。

  近期,各券商、机构纷纷发布2020年房地产行业策略报告,分析“历史大顶”过后的市场走势。其中,销售下行、投资降温、房价趋稳成为机构的主要判断。

  此外,随着调控的常态化,楼市有可能进入一个较长的下行周期,在此期间,行业内部变化暗流涌动,板块轮动、行业洗牌,都将继续发生。而存量市场的崛起,也将是未来数年的主旋律。

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  机构:调控政策无松动可能

  房价不会大涨大落

  今年的全国性房地产调控政策,主要集中在二、三季度出台。从5月开始,监管层先后做出多项政策表态,对房地产融资政策进行监管。

  调控政策没有松动的可能四季度以来,部分城市变相松绑楼市调控。虽然监管层未对楼市政策做出表态,但机构普遍认为,房地产调控政策没有松动的可能。在政策预期稳定的情况下,未来市场也将缓慢进入下行期。多数机构认为,明年的房地产成交面积会出现回落。

  房价不会大涨大落价格方面,由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制,因此各机构普遍认为,未来的房价走势将趋于稳定,既不会出现大涨,也不会过快下降。

  此外,由于融资渠道受到限制,未来房企在投资中也将趋于谨慎。机构普遍认为,明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数,如果政策严厉,该增速可能降至5%以下。

  房地产行业内部洗牌加剧

  多数机构认为,棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用,并保证整体市场不会有太大的降幅。但从板块轮动的观点来看,一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中,由于一线城市调控政策相对严厉,二线城市市场值得期待。

  光大证券预测,从销售面积上看,明年一线城市将持平,二线城市增长10%,三四线城市下降16%;从销售金额来看,一线城市和二线城市分别增长10%和13%,三线城市下降16%。

  小房企面临被兼并或走向破产边缘

  同时,随着调控的持续,大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显,这将使得行业洗牌进一步加剧。

  上海易居研究院指出,随着对房地产行业风险防控的进一步强化,部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低,进一步的挤压了小房企的生存空间,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

  近几年,房地产业的集中度一直在加速提升。根据华创证券的报告,2019年1-10月,50强房企销售金额达到7.5万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,而在2011年,这一比例还不到20%。在此期间,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。

  在市场下行期,房地产业的分化还将继续。目前来看,头部房企的综合优势十分明显,位置也较为稳固。规模在500亿到2000亿之间的中型房企已经出现分化,部分企业在加速赶超,但也有部分房企后劲不足,可能掉队。

  存量市场崛起值得关注

  此外,存量市场的崛起也值得关注。

  华创证券表示,从业态方面看,物业管理、商业地产和产业地产都有着广阔的成长空间,并有望成为房企传统业务之外的新增长点。该机构预计,2030年物管行业的规模将达2万亿元,较目前有望翻番,物管和商业地产均存在万亿级别的市场空间。

  另一方面,多数机构认为,很多城市都将出现“二手房挤压新房”的现象,这将催生一批大型房产经纪机构的崛起。对于开发商来说,从中长期来看,应注意热点城市市场空间缩小的现象。

  高增长时代过去了

  房企纷纷启动战略调整

  过去三年多来,我国房地产市场实现了快速增长,很多房企也实现了规模的突破。如今市场进入高点后的调整期,一些房企开始对战略方向和管理架构进行调整,从而适应新的规模增长需求。

  高增长难以为继

  今年前11月,阳光城实现合约销售1819亿元,提前完成全年的销售目标。过去几年,阳光城实现规模的快速增长,从2014年的不足300亿到如今接近2000亿。

  朱荣斌表示,对于以高增长为亮点的企业而言,明年的市场环境考验巨大。对于阳光城而言,“如果不再高增长的话,以后的路该怎么走?”

  朱荣斌认为,负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下,阳光城的调整方向是,将速度放慢,逐步减少有息负债,拓宽融资渠道,即便利润上调有难度也要先放缓增速。

  禹洲在长三角地区的整合更倾向于业绩导向。禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司,目前和南京、扬州组成江苏区域公司;浙江、上海和安徽组成东部区域公司。

  管理日趋精细化

  除了架构调整外,房企对成本、销售等的管理也趋于精细化。

  今年前三季度,行业整体利润率出现下滑现象。业内人士普遍认为,通过精细化管理,可以压缩成本,进一步赢得利润空间。

  过去多买地的模式已经行不通了,土地储备过多成本也随之增加,要等库存消化得差不多了才补充相应货值的土地。另有不少房企在日常开销中进行压缩成本。比如,提倡坐高铁(不坐飞机)出差等。在营销方面,还有房企试图强化渠道管理。

  有房企人士指出,地产领域在互联网时代开了一次倒车:互联网的作用应该是去中介化,而房地产却是渠道兴旺。原因在于房企不重视自己的产品力、营销力,过度依赖渠道实现销售规模。因此,与其采用高额的渠道费用抢客,不如直接降价,“如果楼市调控的力度不放松,直接降价可能是成本最低的一种策略。”

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