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最高院民一庭:被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行

时间:2019-11-26 17:59 来源:110法律咨询网 作者:马季 浏览量:103 []

【最高人民法院民一庭意见】被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订拆迁补偿安置协议,明确了诉迁安置房产的位置和用途,此后该拆迁安置房产设定抵押权,被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行,应予支持。
最高人民法院(2018)最高法民终1299号
根据本案查明的事实,史XX先后于2009年10月7日、2012年12月30日与华欣公司订立《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁安置补充协议》。上述两份协议约定,拆迁人华欣公司以产权调换方式对被拆迁人史XX进行补偿安置,并最终确定给史XX安置的房屋为华欣公司所建的位于大武口区房屋。史XX提交的证据证实,自2013年3月始,史XX基于华欣公司的交付行为,即合法占有案涉房屋,并已出租收益至今。华欣公司明知其与史XX就案涉房屋签订了拆迁补偿安置协议,并将房屋交付史XX,却不积极履行为史XX办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜,反而隐瞒史XX,于2014年7月14日将案涉房屋产权登记在自己公司名下,并于2014年8月5日以该房屋设置抵押为郭生全向青银银行借款提供担保。华欣公司的行为显然属于恶意,明显侵犯了史XX所享有的合法权益。因青银银行对郭生全、万霞、华欣公司、复兴公司提起的金融借款合同纠纷诉讼中,宁夏高院(2017)宁民终286号民事判决维持中卫中院(2017)宁05民初44号民事判决第二项,确认青银银行对已安置给史XX并由史XX合法占有的案涉房屋享有以该房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利,直接阻却了史XX基于拆迁补偿安置协议对案涉房屋所有权的取得,故史XX在该案中的身份应当属于有独立请求权的第三人。由于在该案中史XX未被列为第三人参加诉讼,且未参加诉讼的原因并不在于史XX自身,直到青银银行依据生效的法律文书申请法院强制执行过程中,才得知案涉房屋被抵押一事。因此,一审判决认定宁夏高院(2017)宁民终286号民事判决部分内容错误,致史XX权益受损,其有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定提起本案第三人撤销之诉,具有相应的法律依据,并无不当。
关于史XX享有的民事权益应否优先保护的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因华欣公司没有依约履行为史XX办理案涉房屋产权变更登记的义务,导致史XX占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记,故史XX对案涉房屋依法尚不具有所有权,但史XX依据其与华欣公司订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》《房屋拆迁安置补充协议》以及其已实际占有、使用案涉房屋的事实,主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利,合法有据。由于华欣公司将案涉房屋交付史XX后,恶意将产权登记在自己名下,并隐瞒实情,以案涉房屋向青银银行设置抵押,为郭生全向青银银行借款提供担保,最终导致史XX、青银银行分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权,而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言,华欣公司与史XX是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议,明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给史XX,且在办理抵押登记前已交付给史XX占有、使用、收益,当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时,史XX对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于青银银行的抵押权得到保护。

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