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由于被告没有履行房屋安置义务,是否属于违约行为?

时间:2019-11-26 17:59 来源:110法律咨询网 作者:马季 浏览量:103 []

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
原告郑浩南诉称:2014年11月6日刘剑敏(原告的姐姐)与被告签订了一份房屋拆迁产权调换安置协议书,被告负责汉阳区罗七路雨林山范围内房屋拆迁,刘剑敏安置一套还建房。因刘剑敏生活困难无力支付购房款,2008年5月4日刘剑敏向被告申请将协议中还建的一期房屋转为三期拆迁还建房,并将房屋转到原告名下。被告公司项目负责人周合龙2008年5月6日签字同意了刘剑敏的申请,2008年5月8日被告与原告签订了房屋腾退产权调换安置协议,协议明确约定:被告同意原告申请要求,腾退房屋扩大到60-80平方米,腾退房安置地址:就地还建在汉阳赫山项目用地范围内。协议签订后原告被拆迁房屋的补偿款人民币陆万玖仟元整作为腾退购房款预付给了被告。被告就地还建于汉阳赫山项目范围内的房屋已建设完工,2013年7月12日原告应被告要求将购房款人民币壹拾贰万元整支付给了被告。在原告依约履行了相关义务的情况下,被告拒不履行房屋安置义务。为此,原告于2013年12月25日向汉阳区人民法院提起诉讼,2014年6月17日汉阳区人民法院作出(2014)鄂汉阳民一初字第00025号民事判决,判决2008年5月8日原告郑浩南与被告武汉雅漾房地产有限公司签订的《房屋腾退产权调换安置协议书》合法有效,双方应继续履行。一审判决生效后,原告向汉阳区人民法院提出了强制执行申请,在执行过程中被告明确表示没有房屋提供给申请人且被告答辩没有实际执行内容而拒不执行法院判决。原告认为被告不能按照一审生效法律文书履行,严重损害了原告的合法权益造成原告的巨大损失,所造成的损失均应当由被告予以赔偿。原告为维护自己的合法权益向本院提起诉讼请求因被告不能履行与原告签订的房屋腾退产权调换安置协议书的义务判令被告赔偿因此而造成的损失778000元(按房屋面积80平方米,以8000元/平方米计房屋价款为640000元,原告已经交付的房款120000元及银行同期贷款利息180000元),本案诉讼费及保全费由被告承担。
被告武汉雅漾房地产有限公司辩称:一、双方签订的产权调换协议书已经生效,被告不履行合同系原告私自更改合同所致,并非被告恶意违约,也不是被告不愿意执行2014年判决结果。原告现是以同一事实和理由要求被告进行赔偿,在合同继续履行同时要求被告赔偿是矛盾的,原告要求赔偿的请求权依据不存在,若原告要求继续赔偿就请法院驳回原告的诉讼请求。二、被拆除的房屋产权是属于一棉集团的,刘建敏和原告当时对房屋都只有居住权,并不是所有权,被告作为一棉集团出资成立的专门房地产公司,并不具有向原告还建房屋的义务。三、根据合同法规定,被告无需向原告赔偿房屋价款的损失。若原告认为合同已经无法实际履行,原告以8000原每平方计算房屋价值也是没有依据的。原告主张的损失不属于合同法上的实际损失也不属于预期利益损失。若原告要求解除合同,原告的实际损失就是交付款的银行利息,原告说的市场价值属于预期可得利益,不应该得到法院支持。即便法院支持原告预期可得利益损失,原告损失也应该是合同约定的是以2300元每平方米计算,因为涉案房屋是职工集资经济适用房。房屋涨价和涨价幅度是双方不能预见的情况,不能认定为原告预期可得利益而予以赔偿,损失不能超过被告在签订合同时可以预计的损失。四、原告说被告恶意不执行生效判决,若被告不执行生效判决应该依法受到法律制裁,但法院裁定明确表明原来判决无法履行是因为判决属于确认之诉,无实际执行内容。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经庭审质证、认证及双方当事人陈述,查明以下事实:
原告郑浩南原系武汉三棉职工,后下岗。原告姐姐刘剑敏系武汉一棉集团有限公司下属劳动服务公司职工,刘剑敏在武汉市汉阳区罗七路雨淋山平11号分配有单位直管公房一套,建筑面积约30平方米。2004年起,武汉一棉集团有限公司获准在雨淋山投资建设经济适用房项目,包括一期、二期、三期。刘剑敏的上述房屋属于该项目还建安置范围内。同年11月6日,武汉一棉集团有限公司与刘剑敏签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》(拆迁序号:75号)对刘剑敏位于罗七路雨淋山平11号(建筑面积30平方米)房屋进行拆迁,并还建安置不低于40平方米房屋一套,房屋拆迁安置补偿费用合计人民币54,351元,双方另约定刘剑敏应预付还建房购房款人民币48,000元。协议签订后,被告武汉雅漾房地产有限公司即为刘剑敏确定安置位于汉阳区雨淋山庄XX栋XX室,建筑面积43.24平方米房屋一套。后因刘剑敏未能依协议约定交纳购房款,被告武汉雅漾房地产有限公司与王卫球就汉阳区雨淋山庄A栋1101室房屋签订《武汉市集资合作建房协议书》,该房屋现实际由王卫球使用。2008年5月4日,刘剑敏向被告申请表示其系一期房屋拆迁户,因无经济条件购买一期住房,现转给其亲弟弟郑浩南,愿将协议转入开发三期拆迁户住房,需求二室一厅(75-80)平方米。原告郑浩南也在申请上签名。同年5月6日,被告公司副总经理周合龙对上述申请批复表示同意,并按原拆迁协议书收回,重新签订拆迁协议,原定拆迁补偿终止。同年5月8日,被告武汉雅漾房地产有限公司作为甲方与乙方郑浩南签订《房屋腾退产权调换安置协议书(私有房屋)》(拆迁序号:15号)一份,约定:乙方腾退现有住宅房屋建筑面积30平方米,乙方同意甲方按产权调换方式进行,还建期24个月,就地还建在汉阳赫山项目用地范围内。甲方同意乙方申请要求,腾退房屋面积扩大到60-80平方米。甲方对乙方房屋按以下单价计算补偿:住宅房屋2,300元/平方米,合计补偿款人民币69,000元。甲方同意还房结算时按均价2,300/平方米结算,双方另约定乙方向甲方预付腾退购房款69,000元。依据该协议,原告拆迁腾退房屋的补偿款人民币69,000元,抵为原告预付的购房款,故协议签订后,原告未领取任何补偿款项。2013年,因被告开发的三期还建房屋涉诉,被告内部自查发现被告公司副总经理周合龙签出去的合同比实际所建房屋要多,部分房屋还建方或购买方将无房屋安置,但被告未通知原告。同年6月被告在雨淋山庄一期、二期门口张贴公告表示三期可以统一交纳购房款。同年7月12日,郑浩南通过汉口银行向被告公司账号上交纳购房款人民币120,000元。因房屋不够分配被告一直未能为原告安置房屋。后被告对其与原告之间签订的《房屋腾退产权调换安置协议书(私有房屋)》效力表示异议,双方产生纠纷,2013年12月25日,原告郑浩南诉至本院请求确认双方签订的《房屋腾退产权调换安置协议书(私有房屋)》有效,被告履行合同义务,被告反诉请求确认协议无效。后经本院(2014)鄂汉阳民一初字第00025号民事判决书判决原告郑浩南与被告武汉雅漾房地产有限公司于2008年5月8日签订的《房屋腾退产权调换安置协议书(私有房屋)》合法有效,双方应继续履行。判决送达后双方均未上诉,判决生效后原告郑浩南申请执行。执行过程中,被告明确表示原告郑浩南应还建的三期房屋已经分配完了,没有房屋再分配给原告郑浩南。本院执行局认为被告明确表示无多余房屋分配安置,(2014)鄂汉阳民一初字第00025号民事判决书为确认之诉,裁定终结(2014)鄂汉阳民一初字第00025号民事判决书的第一项判决执行。现原告表示因被告履行不能请求判令被告赔偿因此而造成的损失778,000元,本案诉讼费及保全费由被告承担。
另查明,一棉职工林某、颜某还建的系被告开发的雨淋山投资建设经济适用房项目一期房屋,林某房屋建筑面积44.23平方米,于2014年4月6日出卖,成交价格为人民币287,500元,武汉市汉阳区住房保障与房屋管理局评估价格为人民币283,700元,房地局评估单价为每平方米人民币6,414.20元。颜某房屋建筑面积70.21平方米,于2014年8月18日出卖,成交价格为人民币519,600元,武汉市汉阳区住房保障与房屋管理局评估价格为人民币453,900元,房地局评估单价为每平方米人民币6,464.89元。同地段雨淋山宿舍房屋所有权人姜某于2015年10月16日出售58.72平方米房屋一套,成交价格人民币480,000元,武汉市汉阳区住房保障与房屋管理局评估价格为人民币460,400元,房地局评估单价为每平方米人民币7,840.60元。雨淋山庄一期房屋与被告应还建的三期房屋均系被告开发的雨淋山投资建设经济适用房项目,两期位于同一条马路上,距离不超过200米左右。原告提交的2016年3月29日武汉赶集网上赫山路小区二手房评估单价为人民币每平方米8,799元。
以上事实有原、被告的陈述及原告提交的《房屋腾退产权调换安置协议书(私有房屋)》、现金缴款单、民事判决书、执行笔录、裁定书、武汉赶集网网页打印图、产权登记信息查询单、二手房居间买卖合同、入住人员花名册、被告提交的判决书等证据予以证实,可以认定。
案经调解,双方当事人未能达成一致意见。
本院认为:原、被告于2008年5月8日签订的《房屋腾退产权调换安置协议书(私有房屋)》合法有效,双方均应依协议全面履行自己的义务。依据协议,被告拆除原告30平方米房屋一套,到期应为原告还建安置其开发的雨淋山三期60-80平方米房屋一套,拆除房屋补偿价为人民币69,000元,还建房屋按2,300元每平方米结算。原告已以其拆迁房屋的补偿款人民币69,000元折抵预付购房款人民币69,000元并于2013年7月12日再次向被告交纳购房款人民币120,000元。原告依约履行了自己的义务,现被告明确表示其不能依约为原告还建安置房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任、第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失之规定,被告已明确表示无房屋分配,合同已事实上履行不能,被告应该承担赔偿损失的违约责任。依据该协议,原告享有被安置被告开发雨淋山三期60-80平方米房屋一套,因原告有可能仅分配60平方米,故对于房屋的面积以60平方米计。其中30平方米为产权置换,剩余30平方米享有以每平方米2,300元购买的权利。故被告应赔偿原告相当于其开发的雨淋山三期60平方米一套房屋的价值,其中超过30平方米部分,扣除原告应支付的价款。对于房屋单价,同地段、同性质房屋2014年8月房地局评估单价为每平方米人民币6,464.89元,2015年10月16日评估单价为每平方米人民币7,840.60元。赶集网2016年3月29日二手房评估单价为人民币每平方米8,799元,故对于原告主张的每平方米8,000元的标准计算,本院予以照准。以房屋面积60平方米、单价人民币8,000元计算,被告应赔偿原告人民币480,000元。对于超过30平方米部分,原告应支付人民币69,000元,原告已支付被告人民币120,000元,故被告还应返还原告人民币51,000元。对于原告主张的120,000元的银行同期贷款利息,其中69,000元已经抵扣原告应支付的款项计算至赔偿金额中,剩余房款人民币51,000元,因双方对于合同效力存在争议一直在诉讼中,故对于原告主张的120,000元的银行同期贷款利息本院不予支持。对于被告主张的以8,000元单价为标准的赔偿超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的观点,双方签订的协议上明确约定被告为原告安置60-80平方米房屋一套,故因违反该合同,被告赔偿原告相当于一套60平方米房屋的价值,不属于被告不可预见的范围,对被告的该观点本院不予支持。综上,被告应赔偿原告人民币480,000元,并返还原告已付购房款人民币51,000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
1、被告武汉雅漾房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告郑浩南人民币480,000元;
2、被告武汉雅漾房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郑浩南人民币51,000元;
三、驳回原告郑浩南的其他诉讼请求。
本案诉讼费人民币11,580元(原告郑浩南已缴纳),由原告郑浩南负担人民币3,705元,被告武汉雅漾房地产有限公司负担人民币7,875元。此款原告郑浩南已缴纳,被告武汉雅漾房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内将应负担的款项直接支付原告郑浩南。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

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